土地評估中的法定評估業(yè)務(wù)剖析

《資產(chǎn)評估法》從12月1日起正式施行。

“這是我國改革開放以來評估行業(yè)實(shí)踐成果的結(jié)晶。”國土資源部土地利用管理司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這部法律確立了評估行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中的地位，使評估行業(yè)有了法律依據(jù)，評估師有了法律保障，為評估行業(yè)的健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)，評估行業(yè)開啟了有法可依的新篇章。

法律肯定了土地估價行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中的重要作用

“土地估價是伴隨城鎮(zhèn)土地使用制度改革而生的?！崩盟矩?fù)責(zé)人回憶說。1987年9月，深圳率先以定向議標(biāo)的方式成功出讓了一塊5000多平方米土地的使用權(quán)，揭開了國有土地使用制度改革的序幕。1988年4月和12月，七屆全國人大分別通過了《中華人民共和國憲法修正案》和《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》，允許土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓，使土地估價和管理工作有了法律基礎(chǔ)，并在江蘇省南京市等城市布置了城鎮(zhèn)土地估價試點(diǎn)。在總結(jié)各個城市土地估價經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，原國家土地管理局于1993年發(fā)布了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行）》，提出了建立以基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價為核心的地價體系及相應(yīng)的技術(shù)途徑和技術(shù)方法，城鎮(zhèn)土地估價工作在全國范圍內(nèi)迅速開展起來，土地估價在國企改制、資產(chǎn)重組、土地使用權(quán)有償出讓、產(chǎn)權(quán)交易、抵押等重大經(jīng)濟(jì)活動中發(fā)揮了舉足輕重的作用。

利用司負(fù)責(zé)人表示，《資產(chǎn)評估法》是整個評估行業(yè)的基本法，立法機(jī)關(guān)貫徹科學(xué)立法、民主立法原則，廣泛聽取意見，求同存異，爭取程度的共識。近期出臺的《資產(chǎn)評估法釋義》明確了資產(chǎn)評估包括對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益等各類評估對象進(jìn)行評估的大概念，涵蓋了現(xiàn)有的資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)估價、土地估價、礦業(yè)權(quán)評估、舊機(jī)動車鑒定估價和保險公估在內(nèi)的涉及五個部門分別管理的六大評估領(lǐng)域，《資產(chǎn)評估法》規(guī)范的是已經(jīng)形成的六大類評估專業(yè)的評估行為，自然就肯定了土地估價師的專業(yè)地位。

立法重點(diǎn)在于規(guī)范評估行為

評估行業(yè)是一個專業(yè)性非常強(qiáng)的行業(yè)。利用司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，《資產(chǎn)評估法》重點(diǎn)在于規(guī)范評估行為，促進(jìn)評估行業(yè)健康發(fā)展，主要體現(xiàn)在以下五個方面。

一是評估專業(yè)人員只能在一家評估機(jī)構(gòu)從業(yè)，不能私自接受業(yè)務(wù)，按照能力范圍正當(dāng)執(zhí)業(yè)，法定評估業(yè)務(wù)只能由評估師承擔(dān)，獨(dú)立、客觀、公正、實(shí)事求是從事業(yè)務(wù)，履行盡職調(diào)查，遵守評估準(zhǔn)則，遵守保密規(guī)定，遵守回避原則，接受繼續(xù)教育和行業(yè)協(xié)會的自律管理等。

二是評估機(jī)構(gòu)除了遵守評估專業(yè)人員應(yīng)遵守的類似規(guī)則外，還應(yīng)遵守：設(shè)立評估機(jī)構(gòu)滿足法定程序與要求，建立健全內(nèi)部管理制度、質(zhì)量控制制度，如實(shí)履行評估報告?zhèn)浒福咨票９茉u估檔案，規(guī)范機(jī)構(gòu)內(nèi)部評估專業(yè)人員從業(yè)行為等。

三是委托人不得干擾評估行為，不得謀取不正當(dāng)利益，依法選擇評估機(jī)構(gòu)，如實(shí)提供評估資料，正確使用評估報告。

四是行業(yè)協(xié)會應(yīng)加強(qiáng)自律管理，使其真正成為提供服務(wù)、反映訴求、規(guī)范行為的主體，在技術(shù)鑒定、評估從業(yè)人員、會員信用檔案、會員服務(wù)等方面加強(qiáng)制度建設(shè)。

五是行政主管部門應(yīng)知法守法，做好機(jī)構(gòu)備案工作，認(rèn)真學(xué)習(xí)《資產(chǎn)評估法》規(guī)定的法律責(zé)任條款，切忌濫用職權(quán)、玩忽職守或者徇私舞弊等，維護(hù)評估行業(yè)的公平正義。

立法兼顧改革精神與國家利益、公共利益

利用司負(fù)責(zé)人指出，《資產(chǎn)評估法》一方面放開了評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)就業(yè)，具有評估專業(yè)知識及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評估從業(yè)人員可以承擔(dān)一般評估業(yè)務(wù)；另一方面，提出了法定評估的概念，并強(qiáng)調(diào)法定評估業(yè)務(wù)必須由至少兩名相應(yīng)專業(yè)類別的評估師承辦，評估報告應(yīng)當(dāng)由至少兩名承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的評估師簽名并加蓋評估機(jī)構(gòu)印章，目的在于防止國有資產(chǎn)流失，維護(hù)公共利益。

據(jù)利用司負(fù)責(zé)人介紹，土地估價是政策性、地域性非常強(qiáng)的評估領(lǐng)域，一宗土地因用途、規(guī)劃條件的不同會產(chǎn)生價格的巨大差異，同樣用途、同樣規(guī)劃條件的土地，在同樣的城市相對位置，一線城市和二線城市的土地價格會有巨大差異，且土地總量不變，土地的稀缺性等特點(diǎn)導(dǎo)致土地增值。有別于普通商品，土地價格受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件、區(qū)位、用途管制、規(guī)劃限制、地形、地勢、形狀等多因素影響，不能通過簡單的折舊確定，否則有可能導(dǎo)致國有資產(chǎn)大量流失。因此，對土地評估，尤其是法定評估業(yè)務(wù)應(yīng)高度重視。

利用司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，關(guān)于土地評估中的法定評估業(yè)務(wù)，除了《資產(chǎn)評估法釋義》中規(guī)定的涉及國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押、股東出資、股票和債券發(fā)行、房地產(chǎn)交易及16部行政法規(guī)規(guī)定業(yè)務(wù)外，還應(yīng)從確定的國土資源部“三定”職責(zé)進(jìn)行剖析，主要體現(xiàn)在五個方面。[評估師資訊公眾號整理]

一是國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓。《物權(quán)法》規(guī)定，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓主要有公開出讓、協(xié)議出讓兩種方式。對于公開出讓，國土資源部根據(jù)《物權(quán)法》等法律制定了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（部令39號），標(biāo)底或底價應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定。對于協(xié)議出讓，《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）規(guī)定，必須要做到在地價評估基礎(chǔ)上，集體審核確定協(xié)議價格。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓涉及政府土地收益，理應(yīng)屬于法定評估業(yè)務(wù)。

二是國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃、作價出資或者入股、授權(quán)經(jīng)營。根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》等文件規(guī)定，國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃、作價出資或者入股、授權(quán)經(jīng)營也屬有償出讓方式，主要出現(xiàn)在國企改制中?！掇k公廳轉(zhuǎn)發(fā)國資委關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國有企業(yè)改制工作實(shí)施意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕60號）規(guī)定，進(jìn)入企業(yè)改制資產(chǎn)范圍的土地使用權(quán)必須經(jīng)具備土地估價資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。

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